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So lesen Sie einen Bebauungsplan

  • Bei der Gemeinde bzw. dem zuständigen Bauamt können Sie den aktuellen Bebauungsplan einsehen und sich einen Auszug kopieren lassen. Er enthält die Bebauungsbestimmungen und  ist (relativ) verbindlich.
  • Der erste Blick kann etwas verwirrend sein, da ein Bebauungsplan eine Vielzahl von Kürzeln, Abkürzungen und Bemerkungen aufweist.

  • Folgende Eintragungen können Sie vorfinden.
  • Art der baulichen Nutzung

  • WS     (Kleinsiedlung)
    zulässig sind: Kleinsiedlungen, Nebenerwerbslandwirtschaft, Läden, Gaststätten, nicht störende Handwerksbetriebe. Ausnahmsweise: Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

  • WR               (Reines Wohngebiet)
    zulässig sind: Wohngebäude. Ausnahmsweise: Läden und nicht störende Handwerksbetriebe.

  • WA  (Allgemeines Wohngebiet)
    zulässig sind: Wohngebäude, Läden, Gaststätten, nicht störende Handwerksbetriebe, kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Einrichtungen und Sportanlagen. Ausnahmsweise: Hotels, Verwaltungen und Tankstellen.

  • WB  (Besondere Wohngebiete)
    zulässig sind: wie WA sowie Büro- Geschäftsgebäude.

  • MD  (Dorfgebiet)
    zulässig sind: Forst- und Landwirtschaftliche Betriebe, Wohngebäude, Einzelhandel, Gasstätten, Hotels, Handwerksbetriebe und Tankstellen.

  • MI  (Mischgebiet)
    zulässig sind: Wohngebäude, Büro- und Geschäftsgebäude, Einzelhandel, Gaststätten, Hotels, Tankstellen und sonstiges Gewerbe. Ausnahmsweise: Vergnügungsstätten.

  • Maß der baulichen Nutzung

 

  • GRZ (Grundflächenzahl)
    Diese Angaben schreiben vor wie groß Ihr Haus sein darf.
    zum Beispiel:  GRZ =  0,3   Grundstücksgröße 500qm
    Sie dürfen   0,3 x 500qm = 150qm überbauen.

  • GFZ (Geschossflächenzahl)
    Die Geschossflächenzahl ist die Summe der Fläche der Vollgeschosse. Was Vollgeschosse sind wird in der Bayerischen Bauordnung definiert.
    zum Beispiel:  GFZ =  0,5   Grundstückgröße 500qm
    Sie dürfen   0,5 x 500qm = 250qm Geschossfläche überbauen.

  • Die Geschossfläche ist nicht mit der Wohnfläche zu verwechseln. Die Geschossfläche wird von Außenkante Außenwand ermittelt.

  • Die Anzahl der Geschosse werden im Bebauungsplan durch römische Ziffern (I,II,III usw.) angegeben und gelten als Höchstgrenze. Steht die römische Ziffer in einem Kreis, dann ist die Vorgabe zwingend vorgeschrieben.
    Weiterhin können im Bebauungsplan Angaben über Dachneigung, Firstrichtung, Traufhöhe, Firsthöhe,  Dachform und Fassadengestaltung vorgeschrieben werden.
    Sie können auch Angaben über die Bauweise finden: o für offene Bauweise, g für geschlossene Bauweise oder E im Dreieck ( nur Einzelhäuser), D im Dreieck (nur Doppelhäuser) usw.
    Ferner werden Sie auch die Baulinie _.._.._.._.._(bis dorthin müssen Sie bauen) und die Baugrenze__.__.__.__. (bis dorthin können Sie bauen) erkennen.
    Im allgemeinen gilt: Was im Bebauungsplan nicht vorgeschrieben ist, wird frei gewählt.

  • Besteht kein gültiger Bebauungsplan für Ihr Grundstück, wird die Bebauung nach §§ 34 des Baugesetzbuches geregelt, d.h. die Planung muss sich der näheren Umgebung anpassen.

  • Kniestockhöhe : Die Standarddefinition für die maximal zulässige Höhe ist das Maß von Oberkante Rohdecke bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Sparren oder Oberkante der  Dachhaut.

Beispiel unten: 45° Dachneigung bei 60 cm Kniestock bis Oberkante Sparren.

 

Doch aufgepasst: Es finden sich noch weitere Definitionen. Hierauf sollte deshalb die größte Aufmerksamkeit gerichtet werde. Eine mit "Unterkante Sparren" definierte Kniestockobergrenze würde beim Beispiel oben zu genau 28,3 cm mehr Kniestock führen. Ersatzweise oder ergänzend können im Bebauungsplan noch folgende Grenzwerte angegeben sein: Wandhöhe (ab Oberkante Kellerdecke oder Gelände), Traufenhöhe (Definition beachten), Firsthöhe, Höhe bis Außenkante/Unterkante Dach usw.

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